Na co zwrócić uwagę przed zakupem DZIAŁKI

DZIAŁKI BUDOWLANE mogą mieć najróżniejsze kształty, jednak na ogół spotykana wydaje się forma pasa, przylegającego krótszym bokiem do drogi lub ulicy. Aby zapewnić wygodny dojazd do domu na takiej podłużnej działce najczęściej stawia się go w pobliżu drogi a ogród robimy z drugiej strony, trochę zasłonięty przez dom. Optymalne rozwiązanie mamy, jeżeli ściana od strony ogrodu skierowana jest na południe lub zachód, co daje optymalne nasłonecznienie. Taka pomyślna konfiguracja jednak sporadycznie się udaje i trudno jest połączyć dogodną komunikację, właściwe nasłonecznienie wszystkich pomieszczeń w domu oraz umożliwić trochę prywatności w ogrodzie.





W pierwszej połowie XX wieku, projektując dom na działce zwracano uwagę jeszcze na jego widok od ulicy, mający wpływ na kompozycję miasta. Jasne było, że budynek usytuowany jest frontem do ulicy. Naturalnie na ulicę skierowana była reprezentacyjna fasada, z kolei elewację ogrodową projektowano skromniejszą. Nabywając dom lub działkę należy pomyśleć co może zmienić się w najbliższym otoczeniu w przyszłości. Jeżeli okolica ma charakter przemysłowo-magazynowy, należy spodziewać się, że tego rodzaju budynki mają prawo być wybudowane.

Jak się zabezpieczyć, przed taką nieprzyjemną niespodzianką?

Dawniej projektowano miasta w prosty i zrozumiały dla wszystkich sposób.

Przykładem dawnej mądrości w projektowaniu miast jest plan Krakowa z XIII w. na którym nieznany autor nakreślił place, ulice i przylegające do nich działki. Był to układ szachownicowy, w którym ulice przecinają się zazwyczaj pod kątem prostym. Geometria tego rozwiązania jest nie tylko prosta i piękna, ale co najważniejsze użyteczna. Kraków rozwija się od ponad siedmiuset lat wokół starego centrum, które wciąż pozostaje najważniejszą jego częścią.

Równie zrozumiały jest plan Nowej Huty, zaprojektowany w drugiej połowie XX w. Wzorowany renesansowym układzie radialnym, zwanym również gwiaździstym, w którym z centralnego placu rozchodzą się promieniście kluczowe ulice.

Na nieszczęście, okres czytelnych projektów miast minął. Od kilkudziesięciu lat mamy w Polsce PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. Na których na próżno można szukać placów, ulic czy ogrodów, znajdziemy tam tylko różnokolorowe plamy. Plamy maja różne znaczenia:

• plama niebieska oznacza zabudowę mieszkaniową,
• fioletowa - przemysł, czerwona - usługi,
• zielona - tzw. tereny zielone i rekreacyjne. 

przykładowy plan zagospodarowania przestrzennego

Plamy te mają określać funkcję, którą ma pełnić dany obszar. Grube kreski z zaś wyznaczają drogi czy inne ciągi komunikacyjne. 




W jaki sposób można już wcześniej zweryfikować w PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO, co wyrośnie przed oknami naszego domu, a także jakie informacje pomocne inwestorom indywidualnym można w tych planach znaleźć?

Przede wszystkim należy sprawdzić zapisy o tzw. intensywności zabudowy, innymi słowy jak duże i wysokie obiekty wolno wznosić na określonym obszarze. Jednak sprawa wydaje się być bardziej skomplikowana, ponieważ plany, o których mowa, na mocy ustawy utraciły ważność. Obecnie sporządza się plany tzw. nowej generacji, które pokrywają na razie jedynie kilkanaście procent powierzchni kraju. Dla obszaru, dla którego nie sporządzono planu nowej generacji, zgodę na zlokalizowanie budowy podejmuje się na bazie tzw. analizy urbanistycznej, która opiera się m.in. na tym, co znajduje się w sąsiedztwie planowanej budowy, jakiego typu budowle, o jakich gabarytach i przeznaczeniu. Wobec tego, jeżeli w rejonie interesującej nas lokalizacji, zobaczymy parę obiektów przemysłowych, wydaje się być bardzo prawdopodobne, że powstaną kolejne.

Aby sprawdzić jakie istnieją w tym miejscu plany budowlane, możemy zajrzeć do STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy to dokument, który to uszczegóławia, w którym miejscu mogą być budowane obiekty przemysłowe, usługowe, handlowe i oczywiście domy mieszkalne a więc również jakie warunki powinny spełniać projekty domów budowanych na danym terenie. Wskazanie ziem pod budownictwo budynków mieszkalnych znaczy, że w tym miejscu będzie rozbudowywana infrastruktura miejska: wodociągi, kanalizacja, sieci gazowe, energetyczne i ciepłownicze. Bardzo ważnym działem studium jest planowana rozbudowa sieci komunikacyjnej: dróg, linii kolejowych i tramwajowych, lotnisk, transportu wodnego itp.

Jeżeli wybrana przez nas działka mieści się się na terenie, dla którego nie ma planu miejscowego, to w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy możemy zweryfikować kilka rzeczy istotnych na dłuższą metę takich jak:

• czy nasza działka znajduje się na terenach przeznaczonych przez gminę pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe,
• czy gmina zamierza doprowadzić tam pełną infrastrukturę miejską,
• czy jest tam planowana budowa ruchliwej drogi, dużej fabryki czy linii kolejowej.

Studium jest dokumentem z mocy prawa udostępnianym każdej osobie i powinno być do wglądu w urzędzie gminy. Należy jednakże mieć na uwadze, że w szczególności w dużych miastach może to być bardzo obszerne opracowanie. Jego część analityczna, czyli studium uwarunkowań, na pewno nie jest pomocne inwestorowi domu jednorodzinnego. Wiadomości o planowanym przebiegu dróg czy terenach zaprojektowanych pod zabudowę przemysłową należy szukać w części, która nazywa się „Kierunki rozwoju", a dokładnie w sekcji graficznej, zawierającej mapy.

Bez względu na to, czy kupujemy stary, czy projektujemy nowy dom, nie zaszkodzi zweryfikować w studium kierunków rozwoju gminy, jakie zmieniany czekają w przyszłości nasze najbliższe sąsiedztwo. Wspomniana informacja może być użyteczna chociażby przy doborze najbardziej odpowiedniego usytuowania domu na działce. Nie możemy zapomnieć też, że nasz dom będzie elementem miasta i jeśli nieodpowiedni wygląd domu wybierzemy, to nasza ulica będzie brzydka z naszego wyboru. A przecież chcemy mieszkać przy ładnej ulicy?


Nie przegap kolejnych postów, zapisz się na nasz newsletter ...